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當(dāng)下，我們把全新的體驗(yàn)旅游稱(chēng)為“吃飽了撐的時(shí)代，玩出來(lái)的產(chǎn)業(yè)”，這將是一種新生活方式，尋找理想中的烏托邦，要減輕焦慮、釋放心情、尋找自我、還要豐富多彩。 文化產(chǎn)業(yè)和旅游產(chǎn)業(yè)也正在成為國(guó)家的支柱產(chǎn)業(yè)，這兩個(gè)產(chǎn)業(yè)在未來(lái)5—10年將達(dá)到15萬(wàn)億元的規(guī)模。如何締造您的億萬(wàn)產(chǎn)值呢？ 圍繞體育、旅游、養(yǎng)生、休閑、文化等巨大的產(chǎn)業(yè)鏈釋放出了巨大的消費(fèi)力。特總結(jié)出了休閑產(chǎn)品的七種主要呈現(xiàn)形態(tài)，包括：主題度假酒店、休閑運(yùn)動(dòng)、郵輪游艇、娛樂(lè)活動(dòng)、養(yǎng)生產(chǎn)品、餐飲產(chǎn)品和文化產(chǎn)品。 |
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| 第一，十三五期間文化產(chǎn)業(yè)要達(dá)到10%，10.4萬(wàn)億—12萬(wàn)億(人民幣)，這是非常大的一個(gè)指標(biāo)。
第二，旅游產(chǎn)業(yè)要成為國(guó)家支柱產(chǎn)業(yè)，達(dá)到5.5萬(wàn)億—8萬(wàn)億(人民幣)。即文化產(chǎn)業(yè)+旅游產(chǎn)業(yè)，一共達(dá)到15萬(wàn)億(人民幣)，這是非常大的數(shù)字，占到國(guó)家經(jīng)濟(jì)總量的15%—18%。未來(lái)五年文化和旅游業(yè)一定是國(guó)家發(fā)展規(guī)劃的重頭戲。 |
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 | 對(duì)于旅游業(yè)，目前顛覆這個(gè)行業(yè)的是共享經(jīng)濟(jì)模式和公共服務(wù)外包服務(wù)模式。 文旅地產(chǎn)正成為中大小房企謀求戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型方向！ 究竟如何玩轉(zhuǎn)文旅產(chǎn)業(yè)，做好旅游地產(chǎn)？ 產(chǎn)業(yè)跨界如何融合？ 文旅地產(chǎn)的”個(gè)性體驗(yàn)時(shí)代“新玩法“ 及”新模式“是什么？ |
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| 文旅地產(chǎn)的本質(zhì)是提供一種全新的生活方式。“全新”體現(xiàn)在六個(gè)方面：良好的生態(tài)環(huán)境、完善的休閑配套、獨(dú)特的文化主題、多元的人群組合、組團(tuán)式的結(jié)構(gòu)、獨(dú)特的生活方式。 文旅產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新內(nèi)容包括主題小鎮(zhèn)、主題公園、休閑度假、休閑農(nóng)業(yè)、演藝、旅居養(yǎng)生、體育旅游、精品酒店、民宿客棧等業(yè)態(tài)形式。 |
| 1.主題游樂(lè)型 |
 這一模式的佼佼者華僑城已經(jīng)開(kāi)始了全國(guó)布局，并有了眾多仿效者，摩天輪、云霄飛車(chē)、卡通裝，在大江南北風(fēng)靡起來(lái)。但由于規(guī)模龐大、硬件設(shè)施投入頗巨、后期運(yùn)營(yíng)維護(hù)也是天價(jià)，對(duì)開(kāi)發(fā)商前期資金籌措能力和后期運(yùn)營(yíng)管理能力有很高要求，且資金沉淀較多，所以涉足的房企較少。 相比自我造血功能強(qiáng)大的迪士尼，我國(guó)的主題游樂(lè)型旅游地產(chǎn)仍是小巫見(jiàn)大巫。用主題公園帶動(dòng)配套商業(yè)和地產(chǎn)項(xiàng)目是這一派別的主要模式，溫泉、高爾夫、滑雪等休閑運(yùn)動(dòng)主題的項(xiàng)目也與此異曲同工，“觀瀾湖模式”即為代表。 典型代表：華僑城、宋城股份、深圳華強(qiáng)集團(tuán)、長(zhǎng)隆集團(tuán)、觀瀾湖、海昌中國(guó)、常州恐龍園等。 優(yōu)勢(shì)：這種模式深受地方政府歡迎，低廉的拿地成本、市場(chǎng)熱情支撐下的穩(wěn)定門(mén)票收益、配套商業(yè)及地產(chǎn)項(xiàng)目的快速回現(xiàn)，使現(xiàn)金流很容易得到平衡。 短板：必須有持續(xù)的市場(chǎng)熱情作支撐，隨著迪士尼、環(huán)球影視城等海外勢(shì)力的入侵，以及政府和市場(chǎng)對(duì)這一司空見(jiàn)慣的旅游形態(tài)的熱情下降，門(mén)票收益、衍生品收入、房地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售都受到了一定影響。 未來(lái)趨勢(shì)：如何持續(xù)地留住游客，用鏈條和聚集效應(yīng)來(lái)延續(xù)旅游消費(fèi)是重點(diǎn)，融入文化秀是其中的一個(gè)必然選擇;利用最新的網(wǎng)絡(luò)與科技也是一個(gè)重要的手段，不再大而全，追求小而美，例如憤怒的小鳥(niǎo)這種“O2O”的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)。 他山之石：迪士尼神話(huà)，沃爾特迪士尼公司經(jīng)過(guò)90多年的不斷發(fā)展，現(xiàn)已成為業(yè)務(wù)覆蓋影視娛樂(lè)、主題公園、媒體網(wǎng)絡(luò)和玩偶商品等多個(gè)領(lǐng)域、年收入達(dá)500多億美元的世界娛樂(lè)王國(guó)。不同于國(guó)內(nèi)主題游樂(lè)市場(chǎng)主要靠門(mén)票加配套房地產(chǎn)項(xiàng)目的收入結(jié)構(gòu)，迪士尼擁有源源不斷的“輸血”渠道和“倫次收入”。 |
| 2.景點(diǎn)依托型 |
 這是一度被批評(píng)為利用旅游的幌子瘋狂圈地的一派，嘗試這一兵刃的多數(shù)是傳統(tǒng)地產(chǎn)領(lǐng)域殺過(guò)來(lái)的“土豪”。鬼斧神工的自然資源永遠(yuǎn)是稀缺的。動(dòng)輒數(shù)十億元的高額投入，數(shù)千畝的拿地規(guī)模，但最關(guān)鍵的還是如何協(xié)調(diào)地產(chǎn)和旅游產(chǎn)業(yè)比例的問(wèn)題。 占據(jù)大量土地和自然資源的項(xiàng)目如何實(shí)現(xiàn)土地集約化利用?超級(jí)大盤(pán)如何避免空城現(xiàn)象?僅僅是城市地產(chǎn)簡(jiǎn)單復(fù)制為“海景房”、“山景房”還是提供一個(gè)真正的休閑度假投資產(chǎn)品?這對(duì)賺慣了快錢(qián)的傳統(tǒng)房企提出更大的考驗(yàn)，如果還是快產(chǎn)快銷(xiāo)的“三板斧”，勢(shì)必不能長(zhǎng)久。 典型代表：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、港中旅集團(tuán)、中坤集團(tuán)、保利地產(chǎn)、雅居樂(lè)地產(chǎn)、恒大集團(tuán)、中信地產(chǎn)、世紀(jì)金源集團(tuán)等。 優(yōu)勢(shì)：通過(guò)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)在景點(diǎn)周邊所做的優(yōu)質(zhì)商業(yè)生活配套，很容易給一個(gè)景點(diǎn)和周邊欠發(fā)達(dá)地區(qū)帶去生機(jī)與活力。 短板：由于過(guò)分依賴(lài)住宅銷(xiāo)售，很多山水超級(jí)大盤(pán)淪為空城鬼城;高聳的城市建筑破壞了自然景致，這種建設(shè)與破壞之間的悖論是最值得警惕的。 未來(lái)趨勢(shì)：賦予自然資源更多的魅力，在原有的旅游資源之上打造更多多樣性的產(chǎn)品，適 當(dāng)融入一些更和諧的體驗(yàn)性文化商業(yè)設(shè)施。 他山之石：阿爾卑斯滑雪度假區(qū)，幾經(jīng)自然演變和規(guī)劃調(diào)整，已有數(shù)百年歷史，小鎮(zhèn)儼然一幅夢(mèng)幻般的童話(huà)仙境。很多當(dāng)?shù)氐脑用褓?gòu)買(mǎi)了私人土地產(chǎn)權(quán)后建造幾座木屋別墅對(duì)外經(jīng)營(yíng)，整個(gè)小鎮(zhèn)的別墅外形豐富生動(dòng)。 與國(guó)內(nèi)不同的是，這里有濃厚的（人家獨(dú)特的）滑雪文化，滑雪業(yè)態(tài)已經(jīng)很發(fā)達(dá)，在一個(gè)旅游小鎮(zhèn)逐漸成型后，滑雪的服務(wù)功能轉(zhuǎn)變，形成了一個(gè)以服務(wù)為導(dǎo)向的旅游小鎮(zhèn)。 |
| 3.文旅小鎮(zhèn)型 |
 刀劍之中蘊(yùn)藏的文化、故事和技藝，已經(jīng)成為了一種藝術(shù)，而不僅僅是一種縱橫沙場(chǎng)的兵刃。厭倦了大都市生活壓力和喧鬧的人們，越來(lái)越多選擇在一個(gè)小鎮(zhèn)發(fā)呆幾日，享受那里的淳樸與恬靜。 目前，國(guó)內(nèi)已經(jīng)形成了安徽宏村、云南麗江、浙江烏鎮(zhèn)等一批文化旅游古鎮(zhèn)。良性的文旅小鎮(zhèn)運(yùn)營(yíng)，應(yīng)該是與居民市井文化渾然一體的作品，而不僅是一片沒(méi)有語(yǔ)言的商業(yè)味濃重的建筑。 在歐洲及東南亞很多旅游小鎮(zhèn)，政府主導(dǎo)、企業(yè)擔(dān)綱、居民參與的生態(tài)體系非常完善，而國(guó)內(nèi)更多是地方政府與企業(yè)的一廂情愿之舉，能否把握好開(kāi)發(fā)節(jié)奏和保證其有血有肉尚難作定論。 典型代表：宏村、良渚文化村、麗江、鳳凰、烏鎮(zhèn)、周莊等。 優(yōu)勢(shì)：文物遺存、特色民風(fēng)民俗和悠閑的古鎮(zhèn)生活，可以為旅游開(kāi)發(fā)大大加分，開(kāi)發(fā)者往往不需要規(guī)模巨大的硬件投入，而是更多的軟性投入。在城鎮(zhèn)化趨勢(shì)下，更多特色迥異、各具千秋的文旅小鎮(zhèn)將會(huì)被挖掘出來(lái)，市場(chǎng)機(jī)會(huì)巨大。 短板：對(duì)于古建筑古文物、原生態(tài)民俗文化的保護(hù)會(huì)令所有開(kāi)發(fā)者都很頭疼，另外與本地居民的溝通也會(huì)是一個(gè)障礙，開(kāi)發(fā)者如何解讀、升級(jí)文旅小鎮(zhèn)的歷史文化價(jià)值對(duì)自身能力要求更高。 未來(lái)趨勢(shì)：產(chǎn)業(yè)多元化。 他山之石：英國(guó)溫莎小鎮(zhèn)王室文化遺響，溫莎小鎮(zhèn)是英國(guó)最著名的王室小鎮(zhèn)，位于倫敦近郊，以溫莎古堡聞名。鎮(zhèn)上的人們生活?lèi)芤猓瑐鹘y(tǒng)英式住宅隨處可見(jiàn)。 雖然大街小巷終年被來(lái)自世界各地的游客擠滿(mǎn)， 但這里的生活卻依然輕松愉快。街旁購(gòu)物區(qū)的商品琳瑯滿(mǎn)目，累了的話(huà)就到泰晤士河畔的咖啡館或小酒吧歇歇腳，或者漫步于溫莎公園的綠地與森林之中度過(guò)一個(gè)國(guó)王般的閑適下午。 |
| 4.度假酒店型 |
 十八般武藝，以弓弩始，正如度假酒店一般，解決的是旅游度假最基本的住宿問(wèn)題，在其他三個(gè)模式中也常常包含。但不同于傳統(tǒng)綜合體開(kāi)發(fā)的盈利模式，這類(lèi)度假酒店并不通過(guò)其他類(lèi)型地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)彌補(bǔ)經(jīng)營(yíng)缺口，更多在于產(chǎn)業(yè)鏈各個(gè)端點(diǎn)的交易，實(shí)現(xiàn)獨(dú)立生存發(fā)展，這如同弓弩一樣，自成一派。未來(lái)不久，這類(lèi)產(chǎn)品集中的爆發(fā)或?qū)?dòng)分時(shí)度假酒店產(chǎn)權(quán)交易活動(dòng)的活躍。 典型代表：今典集團(tuán)、復(fù)星集團(tuán)、陽(yáng)光100。 優(yōu)勢(shì)：在傳統(tǒng)度假酒店可以滿(mǎn)足基本居住生活需求之外，這類(lèi)產(chǎn)品有更多的藝術(shù)、文化元素，拍賣(mài)、博彩、會(huì)議、影視等多樣的收入渠道和靈活的租售方式使得企業(yè)不需要再進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)即能保證收益，在跑馬圈地的旅游地產(chǎn)高峰期實(shí)現(xiàn)了小而精的成功。 短板：對(duì)企業(yè)長(zhǎng)期持有運(yùn)營(yíng)的能力、耐心以及綜合性資源整合的能力要求極高，尤其是自持帶來(lái)的資金壓力不可忽視，很多傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)往往難以承受。另外，文化的差異、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期等元素也很容易影響這種模式的穩(wěn)定性。 未來(lái)趨勢(shì)：金融化的操作是必然趨勢(shì)，如與金融產(chǎn)品的結(jié)合、酒店產(chǎn)權(quán)交易等，這類(lèi)高端度假酒店必須瞄準(zhǔn)全球市場(chǎng)，走向海外也無(wú)可避免。 他山之石：RCI(國(guó)際分時(shí)度假交換公司)，目前全球最大的分時(shí)度假公司是國(guó)際分時(shí)度假交換公司RCI，總部設(shè)在美國(guó)印第安納州。其在全世界90個(gè)國(guó)家擁有3500個(gè)分時(shí)度假村，會(huì)員家庭超過(guò)250萬(wàn)。 同時(shí)，近幾年市場(chǎng)上又崛起了一批新的以開(kāi)發(fā)為主的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)公司，如SUNTERRA公司，不但經(jīng)營(yíng)交換業(yè)務(wù)，而且自己開(kāi)發(fā)并銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)酒店。 |
| 綜合文旅新區(qū) 一般位于文化厚重的古城外圍或周邊，以疏解城市人口、產(chǎn)業(yè)和交通，既可實(shí)現(xiàn)對(duì)古城的騰籠換鳥(niǎo)，又提供全新的文化展現(xiàn)平臺(tái)，形成規(guī)模龐大、功能復(fù)合的綜合性文旅新區(qū)。 |
文化商業(yè)地產(chǎn) 是以商業(yè)為核心，以產(chǎn)業(yè)、居住、生態(tài)為支撐，融入文化主題，塑造地域特色，利用商業(yè)的外向性、集聚性，凸顯其作為文化舞臺(tái)和窗口的性質(zhì)特點(diǎn)。 |
| 文體娛樂(lè)地產(chǎn) 文體泛娛樂(lè)的發(fā)展與現(xiàn)代都市人追求放松，釋放壓力的生活需求有直接關(guān)系，文體娛樂(lè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)除了利用現(xiàn)代新型的娛樂(lè)設(shè)備、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和娛樂(lè)方式外，很重要的一點(diǎn)就是要結(jié)合地域、地緣文化、習(xí)俗。 |
大健康養(yǎng)生地產(chǎn) 健康是人們永恒的追求，亞健康問(wèn)題越來(lái)越普遍，清新的空氣、干凈的山水、靜謐的環(huán)境已成為財(cái)智人士首選的修養(yǎng)之地。健康養(yǎng)生是一個(gè)非常大的、但是也是非常值得做的、更是大家都非常關(guān)注的課題。 |
| 鄉(xiāng)村休閑地產(chǎn) 以新型城鎮(zhèn)化為契機(jī)，以城鄉(xiāng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展為思路，鄉(xiāng)村休閑旅游正在引領(lǐng)新一輪的“資本下鄉(xiāng)”，許多老板在城市打拼以后現(xiàn)在要回歸做一些發(fā)展。 |
綜合度假地產(chǎn) 以自然環(huán)境生態(tài)為基石，注重在大型綜合旅游度假區(qū)的開(kāi)發(fā)。 |
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